Comentário sobre a proposta de ENGEVIX
Hiltor,
Antes de qualquer comentário, deixo registrado ser leitor diário do teu blog, já que desde vim morar em Montevidéu não posso repetir o hábito de ler tua coluna todos os dias no Correio do Povo.
Partindo para o assunto da reforma do Beira-Rio, tendo em vista que este tema parece cada vez mais migrar de uma discussão entre ter ou não uma empreiteira, para qual seria a melhor proposta dentre as empreiteiras que se manifestaram - AG e Engevix - passo a comentar:
Pelo que pude ler da proposta brilhantemente por ti postada da Engevix, a empresa nada mais seria que um intermediário entre o clube e o BNDES, fornecendo as garantias que supostamente outras instituições financeiras se negaram a dar. Em troca, pede 1% do valor do empréstimo a ser concedido, além de administrar as obras do clube, pelo que pude perceber, nas mesmas bases da atual construtora, cobrando 7% do total da obra do clube.
Em duas citações na minuta, a empresa deixa claro que os recursos serão exclusivamente do próprio clube e do BNDES, servindo ela apenas de ponte ao mesmo.
Para pagar o empréstimo ao BNDES, ela sugere um assessoramento na venda dos novos camarotes, áreas VIP, etc. Por este assessoramento, cobraria 15% do valor obtido nas vendas.
Além disso, fala em construir e administrar as áreas ao lado do complexo, dando ao clube 60% do lucro obtido das operações de cada uma delas. Este ponto não merece discussão, uma vez que a proposta da AG em nada tem a ver com as áreas ao lado do complexo.
Neste caso, existem variaveis que não sabemos, como o tempo de contrato para o pagamento do empréstimo entre o BNDES e o Inter, os juros a serem cobrados, a carência para o início do pagamento deste empréstimo e, o principal, que qualquer construtor pode confirmar, o indíce de reajuste a ser utilizado anualmente no contrato entre Engevix e Inter, uma vez que pelo contido no contrato não se trata de um valor fechado, mas sujeito a variações. Isto é de suma importância, principalmente em valores tão altos como os envolvidos na reforma do Beira-Rio. Se é verdade que a Tedesco já pediu um majoramento a 200 milhões de reais do total da obra com apenas poucos meses de seu início é preocupante, faltando mais de dois anos para sua conclusão. Se partirmos do princípio que deste valor, ao ano, sofra um reajuste de 10%, pouco considerando as atuais variações dos custos da construção devido ao aquecimento da economia, chegaremos aos R$250 milhões da proposta da AG.
O maior risco na proposta da Engevix que vejo, mesmo que realmente seja mais competitiva financeiramente em um primeiro exame, é o risco financeiro. Suponhamos que o Inter pegue um empréstimo de R$150 milhões com o BNDES, cuja resposabilidade de pagar é exclusivamente sua, somando-se aos supostos 60 milhões que já temos, vamos a espetaculares 210 milhões de reais. É aí que mora o perigo, destes 210M, 7%, ou R$14,7M, necessitam ser acrescidos como honorários da Engevix, além, é claro, de R$1,5M de honorários pela intermediação do empréstimo bancário. Até aí superamos os 16 milhões de reais em honorários à empresa. Soma-se a isso os 15% do total de vendas dos novos lugares do estário, que se estimados no valor do empréstimo, são mais de R$22M para a construtora, perfazendo um total de praticamente 30 milhões de reais em honorários pela construção do estádio, sem qualquer garantia que o Inter irá gerar suficientes receitas para pagar o total das reformas.
Temos variáveis positivas, como o aquecimento econômico já mencionado, o que facilita a comercialização das áreas comentadas, mas penso ser de demasiado risco um clube já endividado assumir uma conta gigantesca, talvez maior que o próprio Gigante, apenas para dizer que reformamos o estádio por nós, sem qualquer ajuda, o que tampouco seria verdade.
É importante também salientar que poderíamos negociar parte do contrato com a AG, o qual não conheço. O prazo penso ser muito difícil qualquer abordagem, mas certamente temos espaço de negociação com respeito às rendas vindouras, por exemplo. Por que não pedir 20% ou 30% destas receitas? Não me parece um absurdo.
Sei que o e-mail é extenso, mas também é o mérito que estamos discutindo!
Autorizo a publicação, se pensares ser viável!
Um grande abraço!
Bruno Peixoto.
Sócio Colorado desde Montevidéu.