Há exatos 22 meses, em 3 de maio de 2024, a água começava a avançar sobre bairros inteiros de Porto Alegre e cidades da Região Metropolitana, ao mesmo tempo em que devastava regiões como o Vale do Taquari. O que era apreensão virou desalojamento em massa e centenas de milhares de pessoas deixaram para trás suas casas, móveis e rotinas. Após as águas baixarem, parte delas voltou, enquanto outra parte mudou em definitivo.
Desde então, o mapa demográfico do Rio Grande do Sul também mudou e deixou Litoral Norte no centro dessa transformação. Se no primeiro momento a praia foi refúgio provisório, com casas de veraneio e imóveis de temporada recebendo amigos e parentes, meses depois o movimento ganhou outro perfil. A política de Compra Assistida, criada para atender atingidos pelas enchentes, impulsionou a aquisição de imóveis na faixa de até R$ 200 mil e aqueceu de forma significativa o mercado imobiliário da região.
“Quando estourou a enchente em Porto Alegre, veio todo mundo para a praia. Parecia veraneio. Isso durou de 30 a 45 dias. Depois, com a água baixando, o pessoal foi voltando aos poucos”, relembra o delegado regional do Sindicato da Habitação do RS (Secovi/RS-Agademi), Marcelo Callegaro.
Segundo ele, a procura estruturada por imóveis veio na sequência, já dentro de um movimento que há duas décadas aponta o Litoral Norte como a região que mais cresce em população no Estado, mas que se intensificou nos últimos seis anos. “A migração para o Litoral Norte é a maior do Rio Grande do Sul nos últimos 20 anos. As pessoas vêm por paz, tranquilidade, natureza. Depois da pandemia isso se intensificou, mas a Compra Assistida deu outro impulso”, afirma.
Vendas concentradas e escassez
Em municípios como Cidreira, o impacto foi imediato. O corretor Maurício Gonçalves Menegazzi afirma que praticamente todos os imóveis que custavam menos de R$ 200 mil foram comercializados. “Foi um impulso para o setor imobiliário. Se vendeu quase tudo e, hoje, há escassez de imóveis até esse valor”, diz.
Segundo ele, o movimento começou a ganhar corpo no fim de 2024, quando os beneficiários passaram a buscar imóveis aptos ao subsídio. No início, houve entraves operacionais, com demora na avaliação e no pagamento por parte da Caixa. “Demorava três, quatro meses para sair pagamento. Depois foi ajustando. Agora, em um mês e meio, no máximo, o governo já está pagando”, relata.
Menegazzi também aponta distorções nas avaliações iniciais. “Os engenheiros vinham de Porto Alegre e não conheciam a realidade de cada bairro. Aqui o valor muda de uma zona para outra. No começo, a gente perdeu negócios por avaliação baixa. Depois isso foi se adequando”, explica.
O efeito fez com que imóveis que estavam há meses à venda fossem rapidamente absorvidos e, em alguns casos, houve valorização acima do preço inicialmente pedido. “Teve gente que baixou para vender rápido e teve quem conseguiu vender acima do que valia”, afirma.
Novo perfil e mercado aquecido
Entre Tramandaí e Imbé, a corretora Cristiane Faversani estima que mais de 500 imóveis tenham sido comercializados dentro desse contexto - cerca de 100 intermediados por ela. “A demanda foi muito alta, principalmente de famílias de Canoas e Porto Alegre. Muita gente já tinha o desejo de morar aqui e aproveitou o programa”, diz.
Além das famílias atingidas pelas enchentes, outro público passou a reforçar a procura. Segundo Cristiane, impulsionado pelos trabalhadores em sistema home office, há aumento na venda de apartamentos acima de R$ 500 mil, com lançamentos de padrão mais elevado, especialmente em Tramandaí. “Está mudando o perfil. Temos prédios novos, de alto padrão e bastante procura também”, observa.
Para Callegaro, porém, o volume ligado à enchente não superou o registrado na pandemia. Ainda assim, foi suficiente para alterar a dinâmica local. “Não foi nada perto da pandemia, mas foi significativo. As prefeituras e os registros de imóveis podem dimensionar melhor esse crescimento”, afirma.
Educação também foi impactada
Em Torres, a expansão da rede privada de ensino é um dos indicativos desse novo momento. O Sindicato do Ensino Privado do Rio Grande do Sul (Sinepe/RS) confirma aumento consistente na procura por vagas no Litoral Norte desde o ano passado e há escolas que abriram quatro ou cinco novas turmas para atender à demanda.
Em muitos municípios, as vagas já estão praticamente preenchidas. A entidade também aponta a instalação de novas instituições, como a Escola Impulso, inaugurada neste ano no município.
Esse cenário é observado tanto no ensino privado quanto na rede pública, indicando um aumento da população residente na região. “O retorno que temos das escolas é de um aumento consistente na procura por vagas no Litoral Norte, especialmente desde o ano passado. Em muitos casos, as instituições precisaram ampliar turmas para atender à demanda”, afirma o presidente do Sinepe/RS, Oswaldo Dalpiaz.
Pressão sobre as contas públicas
Se para o mercado imobiliário o movimento significou aquecimento, para os cofres públicos o cenário exige cautela. Prefeito de Cidreira, Gilberto da Costa Silva, o Beto do Litoral, afirma que o município recebeu número expressivo de beneficiários da Compra Assistida, especialmente na faixa de até R$ 200 mil.
Segundo ele, cerca de 70% da arrecadação municipal depende de repasses. “A gente recebe por 17 mil pessoas. Na saúde e na educação, os números de usuários não batem com essa estimativa. A matemática não fecha”, afirma.
A prefeitura pretende realizar um novo censo municipal para dimensionar a população real e buscar adequação nos repasses. “A gente está adequando as contas e acabamos tirando dinheiro do recurso livre, que já não é muito, para poder cobrir os investimentos necessários em saúde e educação. Por isso vamos reivindicar repasses mais adequados aos custos que temos”, completa.
Outro ponto de atenção é a cláusula de inalienabilidade dos imóveis adquiridos via Compra Assistida, que impossibilita a venda por cinco anos. Para o mercado, isso pode reduzir a oferta futura. “Normalmente, o pessoal fica de um ou dois anos e vende. Agora esses imóveis vão ficar travados. Isso pode dar uma trancada no comércio mais adiante”, conclui o corretor Menegazzi.
