O avanço das locações por curta temporada em plataformas digitais ganhou novo capítulo no Brasil. Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a oferta de imóveis nesse modelo depende de autorização do condomínio, com aprovação de ao menos dois terços dos moradores.
Além de uniformizar a posição da corte, a decisão também reforça um debate que já vinha crescendo em assembleias e no Judiciário. A questão limita até onde vai o direito do proprietário e onde começa o interesse coletivo, no que diz respeito à utilização de plataformas como Airbnb e Booking, conhecidas pela disponibilidade de locação através da modalidade.
A decisão foi tomada pela Segunda Seção do tribunal e considera que o uso de unidades para estadas de curta duração pode descaracterizar a finalidade residencial dos condomínios, especialmente pela dinâmica de alta rotatividade de pessoas. Na prática, isso significa que, mesmo sendo permitido pela legislação civil, o aluguel por temporada passa a depender, de forma mais clara, das regras internas de cada empreendimento.
A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, destacou que esse tipo de contrato não se enquadra perfeitamente nem como locação tradicional nem como hospedagem hoteleira, sendo considerado um modelo “atípico”. Ainda assim, segundo ela, o ponto central não é o meio utilizado, como aplicativos ou anúncios, mas a destinação do imóvel. “Se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial”, afirmou a ministra ao fundamentar o voto. Ela ressaltou que o Código Civil exige aprovação qualificada para qualquer mudança nesse uso.
DISPUTA EM PORTO ALEGRE SERVIU DE PRECEDENTE
Antes da decisão mais recente, o tema já vinha sendo analisado pelo Superior Tribunal de Justiça, tendo como caso, inclusive, um ocorrido em Porto Alegre. Um dos precedentes que ajudaram a consolidar o entendimento envolvia um condomínio no bairro Mont’Serrat.
Na ocasião, o tribunal confirmou que empreendimentos com destinação exclusivamente residencial podem restringir o uso de unidades para locações de curta temporada intermediadas por plataformas digitais. O caso tratava de proprietários que utilizavam apartamentos com dinâmica semelhante à de um hostel, marcada pela alta rotatividade de pessoas e uso frequente por hóspedes distintos.
O entendimento firmado foi de que, nessas situações, a atividade pode deixar de se enquadrar como locação residencial tradicional e passar a se aproximar de um serviço de hospedagem remunerada. Essa característica, segundo a corte, permite que a prática seja vedada, desde que haja previsão na convenção condominial.
A decisão, inicialmente consolidada em 2021 e reforçada em julgamentos posteriores, passou a servir como referência para disputas semelhantes em todo o país. Na prática, o precedente já indicava que a autonomia dos condomínios para definir regras internas poderia prevalecer sobre o uso individual da propriedade, especialmente quando estão em jogo aspectos como segurança, sossego e finalidade do imóvel.
Apesar da multiplicação de casos no Rio Grande do Sul, não há um mapeamento preciso sobre o volume de ações judiciais relacionadas ao tema. Questionado sobre o número e a incidência recente de casos, em nota, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul informou que “não é possível mensurar esse tipo de demanda com base nos sistemas atuais”.
CONFLITOS CRESCEM
O avanço das locações por curta temporada já se consolidou como assunto frequentemente presente nas discussões condominiais. Segundo o gerente executivo de Condomínios da Guarida Imóveis, Ricardo Leite, há um crescimento nas discussões em assembleias e reuniões de conselho. “O tema tornou-se recorrente na gestão condominial contemporânea, pois envolve o equilíbrio entre o direito de propriedade e o interesse coletivo, especialmente no que diz respeito à segurança, à destinação do empreendimento e à convivência entre moradores.”
De acordo com ele, os conflitos aparecem com mais frequência em condomínios de médio e alto padrão. Nesses empreendimentos, fatores como privacidade, segurança e estabilidade da comunidade costumam pesar mais nas decisões. A alta rotatividade de pessoas, considerada uma característica desse modelo de locação, tende a gerar maior resistência entre moradores permanentes.
Na prática, o movimento é puxado principalmente por reclamações de quem reside no local. “De modo geral, as manifestações mais recorrentes partem de moradores que demonstram preocupação com segurança, rotatividade e uso das áreas comuns. Por outro lado, há proprietários que defendem o direito de locação como exercício regular da propriedade. O papel da administradora é mediar essas posições com base na convenção e nas decisões assembleares”, explica Leite.
Quando a convenção condominial não trata expressamente do tema, o caminho costuma ser a deliberação em assembleia. “Caso o condomínio opte por restringir ou regulamentar a locação por curta temporada, é necessária a alteração da convenção, com quórum qualificado de dois terços dos condôminos”, afirma. Segundo ele, não é exigida unanimidade, mas a aprovação precisa atingir esse percentual previsto no Código Civil.
A recomendação, segundo o executivo, é que os condomínios atualizem seus regramentos. “A convenção, por possuir eficácia contra terceiros, é o instrumento mais seguro para consolidar a decisão coletiva e reduzir riscos de questionamentos judiciais.”
Entre os principais pontos de atrito estão segurança, uso das áreas comuns e a circulação constante de pessoas sem vínculo permanente com o condomínio. “A percepção de quebra do senso de vizinhança é um fator frequentemente mencionado”, acrescenta. Neste cenário, em alguns casos, os empreendimentos adotam regras específicas para hóspedes temporários, como restrições ao uso de piscina, academia ou salão de festas. Essas medidas, no entanto, precisam estar previstas no regimento interno ou aprovadas em assembleia, respeitando critérios de razoabilidade.
O controle de quem entra e sai costuma ser feito por meio de portaria e cadastro prévio. O proprietário deve informar os dados dos ocupantes e o período de permanência, cabendo ao condomínio fiscalizar o cumprimento das normas.
Já em situações de conflito, como danos, barulho excessivo ou até ocorrência de crime, a responsabilidade perante o condomínio recai sobre o dono do imóvel. “O proprietário responde pelos atos praticados por seus ocupantes, sejam inquilinos ou hóspedes, conforme prevê o Código Civil”, explica Leite.
Para ele, o debate tende a continuar mesmo com o avanço das decisões judiciais sobre o tema. “O aluguel por curta temporada não é, por si só, o problema. O desafio está na governança. Condomínios com regras claras e decisões formalizadas convivem melhor com qualquer modelo de ocupação.”
TENDÊNCIA DE RESTRIÇÃO
Para o professor do curso de Direito da Universidade Feevale Luis Augusto Stumpf Luz, o avanço das plataformas digitais trouxe nova camada de complexidade ao tema, mas não alterou a autonomia dos condomínios para definir regras internas. Segundo ele, o entendimento jurídico já vinha sendo consolidado antes mesmo da decisão mais recente do Superior Tribunal de Justiça. “Cabe à convenção do condomínio restringir ou proibir o uso do apartamento nessa natureza. Isso decorre do princípio da autonomia da vontade, que orienta o direito civil.”
Na avaliação do especialista, a principal diferença está na forma como essas locações se estruturam. Embora a Lei do Inquilinato preveja a locação por temporada, o modelo operado por plataformas digitais apresenta outra dinâmica. “Há alta rotatividade de pessoas, com características mais próximas da hospedagem. Não se trata de locatários, mas de hóspedes.”
Esse fator, segundo ele, é determinante para o aumento dos conflitos nos condomínios. A circulação constante de pessoas sem vínculo com a comunidade impacta aspectos como segurança, sossego e condições de convivência. Diante desse cenário, a tendência, na visão do professor, é de que os condomínios avancem para regras mais rígidas. “Parece que, de forma geral, as decisões caminham mais para a proibição do que apenas para a regulamentação.”
Ele também destaca que, enquanto a locação por temporada prevista em lei envolve relação mais direta entre locador e locatário, o sistema por aplicativos reduz esse vínculo. “No modelo digital, esse caráter interpessoal praticamente desaparece, o que reforça a natureza mais comercial da atividade”, aponta.
No centro da discussão está o conflito entre direito individual de propriedade e interesse coletivo. Embora o proprietário tenha o direito de explorar economicamente o imóvel, esse direito não é absoluto. “Quando há conflito, tende a prevalecer o interesse coletivo dos condôminos.”
Para quem pretende investir nesse tipo de locação, a recomendação é cautela. O primeiro passo, segundo o especialista, é verificar o que diz a convenção condominial. “Se não houver previsão expressa permitindo, o risco é elevado, porque a tendência é de restrição futura”, alerta.
Ele ainda chama atenção para casos específicos, como imóveis vinculados a programas habitacionais. Nessas situações, as limitações são ainda maiores. “A pessoa (que adquiriu através do Minha Casa Minha Vida) tem direito à posse. Posse não é propriedade. A pessoa, como possuidora, até pode fazer locação, mas não pelas plataformas digitais. Implica em violação, cujas implicações são rompimento do financiamento e até incidência de multas”, completa Luz.
SALAS TRANSFORMADAS EM APARTAMENTOS
Um caso recente envolvendo um prédio no Centro de Porto Alegre ilustra como o tema extrapola o debate sobre plataformas digitais e alcança a própria destinação dos imóveis. Em decisão da 6ª Vara Cível do Foro Central, a Justiça autorizou o proprietário de quatro salas comerciais, localizadas na rua dos Andradas, a utilizar os espaços como apartamentos residenciais, contrariando restrições previstas na convenção do condomínio.
Segundo o advogado Alcides Fernandes, que atuou no caso, a ação foi motivada por um cenário econômico adverso. “Não há procura por salas comerciais no Centro e o proprietário vinha arcando com condomínio e IPTU, com os imóveis fechados desde a pandemia”, afirma.
Além disso, ele aponta que o condomínio estabelecia limitações consideradas excessivas ao uso das unidades, proibindo determinadas atividades comerciais, como restaurantes e serviços diversos. A convenção, datada de 1972, também restringia o uso residencial, ainda que o prédio tenha sido originalmente concebido como misto.
Na decisão, o Judiciário considerou a chamada função social da propriedade, princípio previsto na Constituição e no Código Civil, para reconhecer o direito do proprietário de dar destinação economicamente viável ao imóvel. “Não pode um regulamento interno ou convenção se sobrepor às leis”, sustenta Fernandes. O entendimento levou à anulação de cláusulas consideradas incompatíveis com o contexto atual. “A realidade da década de 1970 é completamente diferente da atual. As relações de trabalho, consumo e uso dos imóveis mudaram drasticamente”, afirma.
Embora o caso trate da conversão de salas comerciais em moradia, ele se soma à discussão sobre aluguel por curta temporada por envolver a tensão entre regras internas dos condomínios e o direito de propriedade, especialmente em contextos de mudança de uso dos imóveis.
Ao tratar especificamente das locações por plataformas digitais, o advogado adota posição que contrasta com o entendimento mais recente do STJ. “O que precisa é haver equilíbrio, corrigir o que possa trazer problemas aos demais condôminos. A proibição pura e simples é um atraso.”
Ele defende que o direito de propriedade deve ser preservado, desde que o uso do imóvel não comprometa a convivência coletiva. Nesse sentido, reforça que o proprietário deve responder por eventuais problemas decorrentes da utilização da unidade.
O advogado reconhece que o papel dos condomínios permanece relevante. “O condomínio deve cumprir a decisão judicial, mas pode e deve aprimorar seus regulamentos.” No caso específico do prédio da Andradas, segundo ele, os condôminos optaram por não recorrer, acatando integralmente a sentença.
Para Fernandes, a discussão também se conecta a um problema mais amplo, que envolve a ociosidade de imóveis. “Não vejo outra medida no centro de Porto Alegre a não ser flexibilizar o uso destes imóveis que estão se deteriorando e causando prejuízos, para serem adequados e comercializados para moradia. Do contrário, em poucos anos se transformará em um bairro fantasma. É hora de o poder público também enfrentar o tema, considerando sempre a função social da propriedade”, conclui.
IMPACTO ECONÔMICO
Se, por um lado, a expansão das locações por curta temporada pressiona a convivência dentro dos condomínios, por outro, o modelo tem reflexos relevantes na economia. Um estudo da Fundação Getulio Vargas, encomendado pelo Airbnb e publicado no final do ano passado, aponta que a atividade movimentou R$ 692,7 milhões em Porto Alegre ao longo de 2024.
Desse total, R$ 421,8 milhões correspondem a impactos diretos, como gastos de hóspedes em alimentação, transporte, comércio e lazer, além da renda obtida por anfitriões. Outros R$ 270,9 milhões são considerados efeitos indiretos, ligados à cadeia produtiva que sustenta esse fluxo — incluindo serviços de limpeza, manutenção, energia e logística.
O levantamento indica que a atividade gerou R$ 219,6 milhões em renda na Capital, com arrecadação de R$ 55,5 milhões em tributos diretos e a manutenção de cerca de 4,2 mil postos de trabalho em um ano.
Segundo a diretora-geral do Airbnb para a América do Sul, Fiamma Zarife, o impacto vai além da hospedagem. “A reserva feita via plataforma se transforma em trabalho e consumo no entorno”, afirma. De acordo com o estudo, cada R$ 10 gastos por visitantes na plataforma podem gerar outros R$ 52 em setores como comércio e serviços.