Lei de Uso e Ocupação do Solo entra em pauta na Câmara de Porto Alegre; entenda o projeto

Após a aprovação do novo Plano Diretor Urbano Sustentável (PDUS), a Câmara de Porto Alegre tem uma nova tarefa: votar a Lei de Uso e Ocupação do Solo (Luos) e suas mais de 100 emendas destacadas. A matéria, que permitirá a construção de edifícios com até 130 metros de altura, entrará na pauta dos parlamentares nesta quinta-feira (30).

Pela primeira vez, os dois projetos são votados separadamente. De modo geral, a Luos costuma ser contemplada dentro do próprio Plano Diretor. “Essa foi uma opção bem peculiar de Porto Alegre”, afirmou o advogado Fábio Vanin, que é especialista em Direito Público, Ambiental e Urbanístico.

O professor e pesquisador do Programa de Pós-Graduação em Direito da Universidade de Caxias do Sul (UCS), coordena o Observatório de Direito Urbanístico, explica que não há um padrão nacional referente ao conteúdo da Luos. “No Brasil, a gente tem uma distribuição da legislação urbanística e ela é muito característica em cada município”, afirma. Para ele, a separação das matérias facilita o manuseio, mas pode provocar um enfraquecimento simbólico de temas que tradicionalmente entrariam no PDUS.

Engana-se, contudo, quem pensa que a parte mais importante do debate já passou. Pelo contrário, é na Luos que são detalhados pontos centrais do Plano Diretor, entre eles zoneamento, uso e parcelamento do solo, regime urbanístico – o que inclui alturas, recuos e índices dos prédios – e Direito de Construir.

“Aquilo que vai impactar concretamente a população, não do ponto de vista estratégico, vai ser definido agora na Lei de Uso e Ocupação do Solo. O Plano Diretor trouxe só diretrizes muito gerais. Então, agora que é importante a população, os empreendedores, as pessoas envolvidas na sociedade civil estejam atentas”, afirma o advogado, que preside a Comissão de Direito Urbanístico da OAB/RS.

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Caso aprovada, a Lei de Uso e Ocupação do Solo permitirá a construção de imóveis de até 130 metros de altura, o que equivale a cerca de 40 andares, em alguns pontos da Capital, como na Voluntários da Pátria, no Centro Histórico, e nos bairros Floresta e São Geraldo. Os recuos tanto das laterais quanto dos fundos, por sua vez, serão padronizados em 18% da altura de cada volume da edificação em relação à divisa correspondente. Hoje, os números variam entre 18% e 25%, conforme a altura da construção.

O clima na Casa Legislativa durante a votação da Lei de Uso e Ocupação do Solo não será diferente das últimas semanas. A matéria divide opiniões entre os parlamentares. Ao todo, são 102 emendas e nove subemendas destacadas. A expectativa do presidente da Câmara Municipal, Moisés Barboza (PSDB), é que o processo termine até o final de maio. “Na pior das hipóteses até as primeiras semanas de junho”, disse em coletiva na última semana.

Para acompanhar a votação das emendas, a sociedade civil pode assistir à transmissão das sessões no canal do Youtube da TV Câmara. As galerias do Plenário Otávio Rocha, da Câmara de Porto Alegre, também estarão abertas ao público.

Monitoramento é palavra-chave

Segundo Fábio Vanin, o documento propõe avanços ao Direito de Construir a partir de instrumentos que “equilibram a relação entre o desenvolvimento imobiliário e a infraestrutura urbana”. Entretanto, ressalta que é preciso atenção à sobrecarga urbana. Para o especialista em Direito Urbanístico, o viés arrecadatório não pode “colocar em risco questões de iluminação, direito ao sol e a sustentabilidade urbana.”

Quando se trata de preservação ambiental, o professor destaca a importância de monitoramento constante. “Porto Alegre trouxe o assunto pro debate, mas o ponto é que ele não pode ficar sem revisão nos próximos 10 anos, porque ele demanda uma atenção muito maior. Ainda que o Plano Diretor trate desse assunto, é necessário que se avance, que se integre com mecanismos de tecnologia, que se cruze mais estudos ambientais e urbanísticos de risco”, destaca.

Glossário

Na Lei de Uso e Ocupação do Solo estão presentes termos bastante específicos. Confira abaixo o que significam alguns dos principais conceitos introduzidos pelo documento:

• Parcelamento do solo: é a divisão da terra em unidades juridicamente autônomas, com vistas à edificação. Trata-se de uma mudança drástica das características de uma área rural ou não urbana a partir da divisão do terreno e alocação de infraestrutura.
• Loteamento: é a subdivisão do imóvel em novos lotes com a abertura de novas vias públicas ou prolongamento/modificação das existentes;
• Desmembramento: é a subdivisão de área com aproveitamento do sistema viário oficial existente, sem abertura de novas vias.
• Fracionamento: é a subdivisão em lotes menores, utilizando o sistema viário existente, onde as áreas resultantes não ultrapassam o módulo de fracionamento definido para a respectiva ZOT.
• Regime de atividades: estabelece a compatibilidade entre os usos do solo e as Zonas de Ordenamento Territorial (ZOT), condicionando as atividades ao impacto urbanístico;
• Coeficiente de aproveitamento: determina o potencial construtivo de um terreno, calculado pela multiplicação entre a sua área e o valor do coeficiente definido para a ZOT correspondente;
• Regime Volumétrico: compreende os parâmetros que definem os limites físicos da edificação no lote. Aqui, considera-se a Taxa de Permeabilidade, Referência de Nível, altura, recuos laterais de fundos, e recuos de jardins.
• Taxa de Permeabilidade: proporção mínima do terreno que deve permanecer livre de pavimentação que inviabilize a infiltração da água no solo;
• Referência de Nível: ponto de referência adotado no projeto arquitetônico para fins de medição da altura da edificação, ou de volumes que a compõem;
• Licenciamento urbanístico e edilício: conjunto de atos administrativos mediante os quais o Município analisa e aprova os projetos de parcelamento do solo, edificação, regularização e o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV);
• Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV): avalia os efeitos positivos e negativos de empreendimentos ou atividades sobre a qualidade de vida urbana, a infraestrutura urbana e o entorno imediato;
• Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC): autorização concedida pelo Município para utilização de potencial construtivo adicional além do coeficiente de aproveitamento básico do lote, até o limite do coeficiente de aproveitamento máximo.

*Sob supervisão de Thiago Padilha

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